Qué pedir al vendedor de una VUT antes de comprar

Cuando compras una vivienda que ya funciona como alojamiento turístico, no estás evaluando únicamente el inmueble. Parte de lo que puede justificar el precio son su situación administrativa, su historial de reservas, sus ingresos, sus gastos, sus proveedores y la forma en que está organizada la operación.

Por eso, antes de comprar una VUT, conviene pedir al vendedor información suficiente para responder tres preguntas:

¿Puede continuar la actividad turística después de la compra?

¿Cuánto produce realmente la vivienda después de sus gastos?

¿Qué parte de la operación actual seguirá existiendo cuando cambie el propietario?

No toda la información que se menciona a continuación tiene que ser entregada obligatoriamente por el vendedor en cualquier compraventa. Se trata de una lista práctica de due diligence para saber qué merece la pena solicitar y comprobar cuando parte del valor de una vivienda depende de su explotación turística.

Esta revisión tampoco sustituye las comprobaciones ordinarias de cualquier compraventa inmobiliaria sobre titularidad, cargas, estado físico, fiscalidad, comunidad o documentación registral.

1. Número de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía

Empieza pidiendo el número completo de inscripción de la vivienda.

En Córdoba tendrá un formato del tipo:

VUT/CO/00000

No te limites a comprobar que aparece un código en Airbnb, Booking.com o en el anuncio inmobiliario. Utilízalo para localizar personalmente la vivienda en el Buscador de Establecimientos y Servicios Turísticos de la Junta de Andalucía.

La Junta permite actualmente realizar búsquedas, entre otros criterios, por número de inscripción, nombre comercial, domicilio y determinados datos del titular. El código RTA debe distinguirse de otros identificadores administrativos generados durante la tramitación. (Junta de Andalucía)

Comprueba especialmente:

que la vivienda continúa figurando inscrita;
que la dirección coincide;
que la capacidad coincide razonablemente con lo que se comercializa;
y quién aparece vinculado a la explotación.

Puedes ver el procedimiento con más detalle en Cómo comprobar si una vivienda está registrada como VUT en Andalucía.

2. Resolución de inscripción y comunicaciones posteriores

Además del resultado del buscador público, pide al vendedor la documentación administrativa que conserve sobre la VUT.

Como mínimo, puede ser útil solicitar:

resolución de inscripción;
declaración responsable presentada;
comunicaciones posteriores;
cambios de capacidad;
cambios de períodos de funcionamiento;
modificaciones de titularidad;
y cualquier requerimiento o resolución posterior que afecte a la inscripción.

La finalidad es reconstruir cómo se ha llegado desde la inscripción inicial hasta la situación administrativa actual.

Si la resolución original dice una cosa, el Registro público otra y la vivienda que visitas presenta una tercera realidad, existe una discrepancia que conviene aclarar antes de atribuir valor a la condición de VUT.

La Junta continúa utilizando el formulario de comunicación para modificaciones de datos inscritos, incluidos los cambios de titularidad. (Junta de Andalucía)

3. Quién figura actualmente como titular de la explotación

Pregunta expresamente:

¿Quién es el propietario del inmueble?

¿Quién figura como titular de la explotación turística?

No tienen que ser necesariamente la misma persona.

La Junta establece actualmente que el propietario puede explotar directamente la vivienda. Si los servicios inherentes al hospedaje los desarrolla un tercero, ese tercero debe figurar como empresa explotadora y titular de la explotación. Entre los servicios que la Junta utiliza para esta distinción aparecen la entrega de llaves, recepción y atención al huésped, conservación y mantenimiento, limpieza de entrada y salida y facturación. (Junta de Andalucía)

Si existe un tercero explotador, pide el documento que regula esa relación:

contrato de explotación;
cesión;
comodato;
u otro título jurídico utilizado.

La propia Junta incluye actualmente un título habilitante para la explotación entre la documentación relevante cuando la explotadora no es la propietaria. (Junta de Andalucía)

Comprueba además:

duración;
posibilidad de terminación;
obligaciones de cada parte;
y qué ocurrirá con ese contrato cuando se venda la vivienda.

Esta última cuestión es especialmente importante. Que una empresa gestione hoy el alojamiento no significa necesariamente que el comprador herede automáticamente esa relación.

Puedes ampliar la cuestión en ¿Quién debe figurar como titular de explotación de una VUT?.

4. Documentación de la comunidad de propietarios

Si la vivienda forma parte de una comunidad, pide más que una afirmación verbal de que “la comunidad permite apartamentos turísticos”.

Solicita, cuando existan:

título constitutivo;
estatutos;
acuerdos posteriores sobre viviendas turísticas;
actas relevantes;
certificado de aprobación expresa cuando exista;
y cualquier procedimiento o conflicto conocido relacionado con la actividad.

La normativa estatal cambió el 3 de abril de 2025 y actualmente exige aprobación expresa de la comunidad para el propietario que quiera iniciar la actividad turística, bajo el régimen del artículo 7.3 y la mayoría de tres quintas partes prevista en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Existe un régimen transitorio para determinados propietarios que ya ejercían la actividad antes de esa fecha. (BOE)

Por eso es especialmente importante distinguir:

la situación que tenía el vendedor

la situación que tendrá el comprador después de adquirir la vivienda.

No hace falta resolver toda esa cuestión pidiendo información al vendedor. Lo que necesitas en esta fase es reunir la documentación que permita revisarla correctamente.

Puedes consultar el análisis específico en ¿Necesito permiso de la comunidad de propietarios para una VUT?.

5. Documentación urbanística que conserve el vendedor

Pregunta qué documentación municipal existe relacionada con el uso turístico.

Puede haber:

consultas urbanísticas;
declaraciones responsables;
licencias;
informes;
comunicaciones con la Gerencia Municipal de Urbanismo;
requerimientos;
resoluciones;
o documentación utilizada cuando comenzó la actividad.

En Córdoba esta comprobación tiene especial importancia para las viviendas situadas en Centro y Sur, donde continúa existiendo el expediente municipal de suspensión de determinadas actuaciones relacionadas con VUT. (GMU Córdoba)

Pero hay una diferencia importante:

pedir al vendedor la documentación urbanística no sustituye comprobar la situación actual con el Ayuntamiento.

Una resolución o consulta antigua explica el historial de la vivienda. No garantiza por sí sola cuál será la respuesta administrativa a la situación del nuevo propietario.

Esta parte se desarrolla con mayor detalle en Qué revisar antes de comprar una vivienda turística en Córdoba.

6. Datos actuales de capacidad y configuración

Compara la documentación administrativa con la vivienda que realmente estás comprando.

Pregunta si desde el inicio de la actividad se han realizado:

reformas;
redistribuciones;
aumento o reducción de dormitorios;
cambios de capacidad;
cerramientos;
incorporación de nuevas zonas;
o cualquier otra modificación relevante.

La Junta vincula actualmente la capacidad de una VUT a diversos requisitos de superficie, plazas y baños, por lo que una discrepancia entre la capacidad registrada y la configuración actual merece revisión. (Junta de Andalucía)

No necesitas convertirte en inspector durante la visita.

Lo que buscas son señales que indiquen que la explotación histórica quizá no corresponda exactamente con la vivienda que ahora vas a adquirir.

7. Ingresos históricos: pide pruebas, no solamente una cifra

Cuando un vendedor afirma:

“Esta vivienda factura 40.000 € al año”

la siguiente pregunta debería ser:

“¿Cómo podemos comprobarlo?”

Pide información suficiente para reconstruir los ingresos de, idealmente, al menos los últimos doce meses.

Puede incluir:

informes de Airbnb;
informes de Booking.com;
extractos de otros canales;
reservas directas;
liquidaciones de una empresa gestora;
registros internos;
facturas o justificantes cuando corresponda;
y documentación bancaria cuando resulte adecuada y el vendedor decida aportarla.

No necesitas necesariamente todos esos documentos.

Lo importante es disponer de varias evidencias coherentes entre sí.

También debes aclarar qué significa la cifra que te están dando.

Pregunta:

¿Son ingresos brutos de las reservas?

¿Son cobros netos después de comisiones?

¿Incluyen limpieza?

¿Incluyen impuestos u otros cargos?

¿Corresponden a todas las plataformas o solo a una?

Dos vendedores pueden decir que su VUT “ingresa 30.000 €” y estar hablando de cifras completamente diferentes.

8. Pide los resultados mes a mes

Un total anual puede ocultar buena parte de la historia.

Pide, cuando sea posible, una distribución mensual de:

ingresos;
noches reservadas;
noches disponibles;
número de reservas;
precio medio;
ocupación;
y canal de origen.

Esto permite detectar la estacionalidad.

Por ejemplo, una vivienda podría generar una parte muy importante de sus ingresos durante unas pocas semanas especialmente fuertes y comportarse de forma mucho más modesta durante el resto del año.

También puedes comprobar si el resultado depende excesivamente de:

Semana Santa;
mayo;
fines de semana;
un evento concreto;
una plataforma;
o determinados períodos de precios excepcionalmente altos.

El objetivo no es exigir que todos los meses funcionen igual.

Es comprender cómo se genera el resultado anual.

9. Pide el detalle de los gastos

Después de reconstruir los ingresos, haz lo mismo con los gastos.

Solicita información sobre los principales costes de la operación:

comisiones de plataformas;
gestión;
limpieza;
lavandería;
electricidad;
agua;
internet;
consumibles;
comunidad;
IBI;
seguro;
software;
mantenimiento;
reparaciones;
reposición de mobiliario y equipamiento;
y otros gastos habituales.

Pregunta también qué actividades realiza personalmente el vendedor.

Por ejemplo, una VUT puede parecer muy rentable porque el propietario:

gestiona las reservas;
responde personalmente a los huéspedes;
compra los consumibles;
coordina mantenimiento;
hace check-ins;
o incluso realiza parte de la limpieza.

Eso no significa que la información económica sea incorrecta.

Significa que el comprador debe decidir si realizará ese mismo trabajo o tendrá que incorporar un nuevo gasto para sustituirlo.

Para convertir posteriormente estos datos en una cifra de rendimiento, consulta Cómo calcular la rentabilidad real de una vivienda turística.

10. Pide información sobre las reservas futuras, pero no datos personales innecesarios

Una vivienda en funcionamiento puede tener reservas confirmadas para fechas posteriores a la compraventa.

Necesitas conocerlas antes de comprar.

Pide una relación que permita saber:

fecha de entrada;
fecha de salida;
número de noches;
número de huéspedes cuando sea relevante;
canal;
importe;
estado de la reserva;
condiciones de cancelación;
cantidades ya cobradas;
cantidades pendientes;
y quién asumirá la obligación de alojar al huésped.

Pero durante la fase de análisis no necesitas necesariamente nombres, documentos, teléfonos, correos electrónicos u otros datos personales identificativos de los huéspedes.

El principio de minimización del RGPD exige limitar los datos tratados a aquellos necesarios para la finalidad concreta. La AEPD insiste en que debe reducirse tanto la cantidad de datos como su accesibilidad a lo necesario. (AEPD)

Por tanto, para evaluar la compra normalmente es mucho más prudente trabajar primero con una tabla anonimizada.

Si finalmente se formaliza la compraventa y deben gestionarse reservas existentes, la posible comunicación de datos personales deberá analizarse entonces según la finalidad, base jurídica y estructura concreta de la operación.

11. Pregunta exactamente qué ocurrirá con Airbnb

No valores una vivienda suponiendo que estás comprando automáticamente su cuenta de Airbnb.

Airbnb indica expresamente que no existe un mecanismo para transferir la propiedad de una cuenta a otro anfitrión ni para mover información o reservas de una cuenta a otra. (Airbnb)

Por eso pregunta:

¿A nombre de quién está la cuenta?
¿Quién es propietario del anuncio?
¿Hay coanfitriones?
¿Quién recibe los pagos?
¿Qué reservas están pendientes?
¿Qué ocurrirá con ellas después de la venta?
¿Qué fotografías pertenecen al vendedor?
¿Qué elementos del contenido pueden reutilizarse?
¿Qué tendrá que crear el comprador de nuevo?

Airbnb permite cambiar quién aparece como anfitrión principal entre determinados coanfitriones con permisos, pero eso no equivale a transferir la propiedad de la cuenta. (Airbnb)

Por tanto, no atribuyas automáticamente al precio de compra el valor de una cuenta, unas reseñas o unas reservas sin saber exactamente qué puede continuar bajo las reglas de la plataforma.

12. Haz la misma comprobación con Booking.com y otros canales

Booking.com dispone de un procedimiento específico cuando una propiedad cambia de propietario o cambia la parte contractual. (Booking.com Partner)

Eso es precisamente una razón para no asumir que todo continúa automáticamente.

Pregunta al vendedor:

qué entidad o persona tiene actualmente el contrato con Booking.com;
quién gestiona la Extranet;
qué reservas futuras existen;
qué pagos están pendientes;
qué comisiones o facturas quedan por liquidar;
y qué procedimiento exige Booking.com para el cambio concreto.

Haz lo mismo con cualquier otro canal utilizado.

El principio general debería ser:

una vivienda puede transferirse mediante compraventa; una relación contractual con una plataforma debe revisarse según las reglas de esa plataforma.

13. Pide la relación de proveedores

Una operación turística depende muchas veces de personas y empresas que no aparecen en el anuncio.

Pregunta quién se ocupa actualmente de:

limpieza;
lavandería;
mantenimiento;
climatización;
fontanería;
electricidad;
cerrajería;
consumibles;
check-in;
atención al huésped;
y gestión general.

Para cada proveedor relevante interesa conocer:

quién es;
cuánto cobra;
cómo se factura;
con qué frecuencia interviene;
si existe contrato;
condiciones de terminación;
y si está dispuesto a continuar trabajando con el comprador.

Esto tiene dos utilidades.

La primera es económica: permite reconstruir mejor los costes.

La segunda es operativa: permite identificar relaciones que ya funcionan y puede tener sentido conservar.

Comprar una VUT no obliga a sustituir automáticamente a una buena limpiadora, lavandería o técnico que conoce perfectamente la vivienda.

Pero tampoco deberías suponer que sus condiciones comerciales se mantendrán sin confirmarlo.

14. Pregunta por incidencias y mantenimiento pendiente

No te limites a preguntar qué se ha reparado.

Pregunta también:

¿Qué está empezando a fallar?

Puede existir un historial útil sobre:

climatización;
agua caliente;
humedad;
cerraduras;
wifi;
electrodomésticos;
persianas;
fontanería;
ruido;
vecinos;
colchones;
mobiliario;
y otros problemas repetidos.

Solicita, cuando tenga sentido, información sobre:

reparaciones recientes;
averías recurrentes;
equipos próximos al final de su vida útil;
reclamaciones relevantes;
daños importantes;
y conflictos con vecinos o comunidad.

Las reseñas públicas también pueden servir para contrastar esta información.

Si durante tres años varios huéspedes han mencionado exactamente el mismo problema y el vendedor afirma que nunca ha existido, merece la pena investigarlo.

15. Pide información sobre el seguro

Pregunta qué seguro se utiliza actualmente para la vivienda y si contempla expresamente el uso turístico.

Puede ser útil revisar:

compañía;
tipo de póliza;
coberturas relevantes;
responsabilidad civil;
franquicias;
exclusiones;
y siniestros importantes anteriores.

No des por supuesto que la póliza se transmitirá ni que conseguirás exactamente las mismas condiciones.

La finalidad es conocer qué riesgos había considerado necesario asegurar el propietario actual y qué historial de siniestros puede existir.

Después tendrás que contratar o adaptar la cobertura que corresponda a tu propia situación.

16. Haz un inventario de lo que realmente estás comprando

Si parte del mobiliario y equipamiento se incluye en la compraventa, pide un inventario.

Puede incluir:

camas y colchones;
mobiliario;
electrodomésticos;
televisores;
menaje;
ropa de cama;
toallas;
sistemas de acceso;
pequeños electrodomésticos;
decoración;
equipos de climatización;
y otros elementos utilizados para la explotación.

No asumas que todo lo que aparece en las fotografías pertenece a la vivienda o estará incluido en la venta.

También conviene diferenciar entre:

elementos que existen

elementos que están realmente en condiciones de seguir utilizándose.

Una vivienda completamente equipada puede necesitar varios miles de euros de reposición poco después de la compra si buena parte del inventario está al final de su vida útil.

17. Pregunta qué activos comerciales se incluyen realmente

Además del inmueble y su contenido físico puede haber otros elementos utilizados por la operación:

fotografías profesionales;
nombre del alojamiento;
logotipo;
dominio;
web;
redes sociales;
manuales;
guía del huésped;
plantillas de mensajes;
procedimientos;
software;
cerraduras inteligentes;
automatizaciones;
bases de datos propias;
teléfonos comerciales;
o material promocional.

No des por supuesto que forman parte de la compraventa.

Pregúntalo.

Y, cuando se trate de cuentas de terceros o datos personales, comprueba además que puedan transferirse legítimamente.

Esta distinción es importante porque existe una diferencia entre comprar un inmueble preparado para operar y comprar también determinados activos utilizados para operar ese inmueble.

18. Pregunta qué tendrás que hacer inmediatamente después de comprar

Una de las preguntas más útiles para el vendedor es:

“Si mañana fuera yo el propietario, ¿qué tendría que cambiar para que esta vivienda pudiera seguir funcionando?”

La respuesta puede descubrir muchos elementos que no aparecen en una cuenta de resultados.

Por ejemplo:

cambio de titularidad en el RTA;
situación de la comunidad;
comprobaciones urbanísticas;
nuevos seguros;
nuevas cuentas de plataformas;
reorganización de reservas futuras;
nuevos contratos con proveedores;
cambio de llaves o códigos;
modificación de datos de facturación;
nuevos medios de cobro;
actualización de información al huésped;
o sustitución de equipamiento.

La Junta establece actualmente que quien adquiere una vivienda ya inscrita y quiere continuar la actividad debe comunicar el cambio de titularidad mediante el formulario de Comunicación del RTA. Entre la documentación indicada para el cambio figura una nota simple informativa actualizada. (Junta de Andalucía)

Ese trámite registral no debe confundirse con las comprobaciones urbanísticas o de comunidad que correspondan.

El siguiente artículo de esta serie explica específicamente qué ocurre cuando compras una vivienda que ya está registrada como VUT.

Qué deberías poder reconstruir con toda esta información

El objetivo no es acumular una carpeta enorme de documentos.

Al terminar deberías poder explicar, de forma razonablemente clara:

Qué situación administrativa tiene la vivienda.

Quién es propietario y quién la explota.

Qué situación existe frente a urbanismo y comunidad.

Cuánto ha ingresado realmente.

Cuánto cuesta operarla.

Cómo varían esos resultados durante el año.

Qué reservas futuras existen.

Qué ocurrirá con las plataformas.

Qué proveedores hacen funcionar actualmente la vivienda.

Qué mantenimiento está pendiente.

Qué equipamiento y activos se incluyen.

Y qué tendrás que reconstruir después de comprar.

Si una parte importante del valor de la operación depende únicamente de algo que el vendedor afirma verbalmente, intenta obtener evidencia suficiente antes de utilizarlo para decidir cuánto estás dispuesto a pagar.

Lista práctica para enviar al vendedor

Si quieres convertir toda esta guía en una primera petición de información, puedes solicitar:

Número RTA de la vivienda.
Resolución de inscripción y comunicaciones posteriores relevantes.
Información sobre quién figura como titular de explotación.
Contrato o título de explotación si actualmente interviene un tercero.
Estatutos, acuerdos y documentación relevante de la comunidad.
Documentación urbanística disponible relacionada con la VUT.
Información sobre capacidad y modificaciones relevantes de la vivienda.
Ingresos históricos, preferiblemente desglosados por meses y canales.
Número de reservas, noches vendidas y ocupación histórica cuando esté disponible.
Relación de los principales gastos de operación.
Relación anonimizada de reservas futuras.
Información sobre cómo se gestionarán Airbnb, Booking.com y los demás canales después de la venta.
Relación de proveedores y contratos existentes.
Historial de incidencias, reparaciones y mantenimiento pendiente.
Información sobre el seguro actual.
Inventario de mobiliario y equipamiento incluido.
Relación de otros activos comerciales que se incluyan expresamente.
Explicación de las actuaciones necesarias para continuar la operación después de la compraventa.

No todas las operaciones necesitarán el mismo grado de detalle.

Cuanto mayor sea la parte del precio que estás justificando por el hecho de comprar una VUT ya operativa, más importante será poder comprobar la operación que hay detrás.

La información del vendedor es el punto de partida, no la comprobación final

El vendedor puede proporcionarte una gran cantidad de información útil.

Pero existen datos que debes contrastar independientemente.

Puedes verificar el Registro de Turismo.

Puedes revisar la documentación de la comunidad.

Puedes consultar la situación urbanística.

Puedes contrastar los ingresos con documentación.

Puedes analizar los gastos.

Puedes preguntar directamente a los proveedores si continuarían.

Y puedes revisar con las plataformas qué ocurrirá con las cuentas y reservas.

La finalidad de la due diligence no es demostrar que el vendedor está equivocado.

Es evitar que una decisión de compra dependa de suposiciones que podrían haberse comprobado antes.

Si todavía no has realizado la revisión general de la vivienda, empieza por Qué revisar antes de comprar una vivienda turística en Córdoba.

Después puedes continuar con ¿Qué pasa si compro una vivienda que ya está registrada como VUT?.

Y si estás buscando una vivienda turística en Córdoba, puedes apuntarte gratuitamente a la lista de interés para compradores de VUT de Zacaro.

La lista no constituye asesoramiento jurídico, financiero o inmobiliario ni supone que Zacaro actúe como intermediario en una compraventa.

También puedes consultar todas nuestras guías en Recursos para viviendas turísticas en Córdoba.

Este artículo tiene carácter informativo. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal, financiero, registral, urbanístico o de inversión y no sustituye la revisión profesional de la operación concreta.

Última revisión: 19 de agosto de 2026

Qué información pedir al vendedor de una VUT antes de comprar