El propietario de una vivienda turística y la persona que figura como titular de su explotación no tienen que ser necesariamente la misma persona. La normativa andaluza distingue entre quién es propietario de la vivienda y quién tiene encomendada la administración y gestión del servicio de alojamiento turístico. Esta diferencia resulta especialmente importante cuando el propietario contrata a una empresa o profesional para gestionar la VUT. La regla general es que, si el propietario gestiona directamente la explotación, será quien figure como titular de la explotación. Si la administración y gestión de la vivienda se cede a un tercero, ese tercero debe figurar como empresa explotadora y titular de la explotación en el Registro de Turismo de Andalucía.
Fuentes: Junta de Andalucía — Decreto 28/2016, de 2 de febrero, texto consolidado; Viviendas de uso turístico. Preguntas frecuentes.
¿Qué significa ser titular de la explotación?
El titular de la explotación es la persona física o jurídica que figura ante la Administración turística como responsable de la correcta prestación del servicio de alojamiento. El Decreto 28/2016 establece que quien conste como titular de la explotación en la declaración responsable responde ante la Administración turística y ante las personas usuarias. Además, debe disponer de un título jurídico que le permita ejercer la actividad. Por tanto, la titularidad de explotación no depende simplemente de quién aparece en un anuncio, quién recibe el dinero de una reserva o quién tiene las llaves. Identifica a quien asume formalmente la explotación turística de la vivienda.
Fuentes: Junta de Andalucía — Decreto 28/2016, de 2 de febrero, artículos 3 y 4.
Si el propietario gestiona directamente la vivienda
La persona propietaria puede gestionar directamente su vivienda turística y figurar como titular de la explotación. La Junta señala que, en este supuesto, es el propietario quien desarrolla los servicios inherentes al hospedaje y asume la explotación de la VUT. La situación debe analizarse atendiendo a cómo funciona realmente el alojamiento. El hecho de que intervengan otras personas o empresas en determinadas tareas no permite, por sí solo, determinar quién es el titular de la explotación. La cuestión central sigue siendo quién tiene encomendada la administración y gestión de la vivienda.
Fuentes: Junta de Andalucía — Viviendas de uso turístico. Preguntas frecuentes.
Si un tercero asume la administración y gestión de la VUT
La situación cambia cuando el propietario cede a otra persona o empresa la administración y gestión del alojamiento. El Decreto 28/2016 define como empresas explotadoras de viviendas de uso turístico a las personas físicas o jurídicas que sean cesionarias de la administración y gestión de una o más VUT, con independencia del título jurídico utilizado para esa cesión. Estas personas o empresas deben figurar como titulares de la explotación.
La Junta aplica esta regla expresamente a las inmobiliarias y empresas similares. Si una empresa empieza a gestionar una vivienda ya inscrita y se encarga de los servicios propios del hospedaje, debe figurar como empresa explotadora y tramitar el correspondiente cambio de titularidad en el Registro de Turismo de Andalucía. Por tanto, el nombre que las partes den al contrato no resulta suficiente para determinar la posición de cada una. Hay que observar quién administra y gestiona realmente el alojamiento.
Fuentes: Junta de Andalucía — Decreto 28/2016, de 2 de febrero, artículo 3; Viviendas de uso turístico. Preguntas frecuentes.
¿Qué servicios son relevantes para determinar quién gestiona la explotación?
La normativa no se limita a comprobar quién aparece formalmente como gestor. También establece una presunción para identificar cuándo existe administración y gestión del alojamiento. El Decreto dispone que se presume esa administración y gestión cuando se desarrollan los principales servicios inherentes al hospedaje y menciona, en particular:
- Entrega de llaves.
- Recepción de huéspedes.
- Atención durante la estancia.
- Conservación y mantenimiento de las instalaciones y enseres.
- Limpieza a la entrada y salida.
- Facturación.
La Junta utiliza estos mismos servicios en sus preguntas frecuentes para explicar cuándo una inmobiliaria o empresa de gestión debe figurar como empresa explotadora. Esto hace que la distribución real de las funciones sea más importante que etiquetas como “cohost”, “gestor”, “administrador” o “empresa de servicios”.
Fuentes: Junta de Andalucía — Decreto 28/2016, de 2 de febrero, artículo 3.2; Viviendas de uso turístico. Preguntas frecuentes.
¿Qué ocurre si el propietario solo delega algunas tareas?
No todas las relaciones entre un propietario y un proveedor implican necesariamente una cesión completa de la administración y gestión de la VUT. Sin embargo, el Decreto no establece un número concreto de tareas que pueda delegarse sin que cambie la titularidad de la explotación. Tampoco crea una lista automática según la cual realizar una sola función convierta siempre a un proveedor en empresa explotadora. En los modelos de gestión parcial hay que analizar quién tiene realmente encomendada la administración y gestión del alojamiento y qué funciones desarrolla cada parte.
Esto resulta especialmente importante porque algunas de las tareas que habitualmente se contratan por separado —como la limpieza a la entrada y salida, la entrega de llaves o el mantenimiento— aparecen expresamente entre los servicios que la normativa considera relevantes para presumir la administración y gestión. Por tanto, en una estructura parcial no basta con contar tareas ni con denominar a una parte “proveedor”. Hay que valorar el conjunto de responsabilidades asumidas.
Fuentes: Junta de Andalucía — Decreto 28/2016, de 2 de febrero, artículo 3.2.
¿Contratar únicamente la limpieza cambia la titularidad de explotación?
La contratación de una tarea aislada no permite determinar por sí sola quién debe figurar como titular de la explotación. La normativa parte de quién tiene cedida la administración y gestión del alojamiento. Al mismo tiempo, incluye expresamente la limpieza a la entrada y salida entre los servicios relevantes para presumir esa administración y gestión.
Por eso no existe en el Decreto una regla que permita afirmar de forma general que contratar una empresa externa de limpieza mantiene siempre al propietario como titular de la explotación. Tampoco establece que la mera realización aislada de una limpieza convierta automáticamente a la empresa contratada en explotadora. Si un tercero presta únicamente un servicio concreto y el propietario conserva el resto de la operación, habrá que atender al reparto real de responsabilidades. Cuando ese mismo tercero acumula la limpieza con recepción de huéspedes, atención durante la estancia, entrega de llaves, mantenimiento, facturación u otras funciones centrales, la cuestión de quién administra y gestiona la vivienda adquiere mayor relevancia.
Fuentes: Junta de Andalucía — Decreto 28/2016, de 2 de febrero, artículo 3.2.
Servicios inherentes al hospedaje y servicios complementarios no son lo mismo
El Decreto diferencia los servicios utilizados para identificar la administración y gestión del alojamiento de los denominados servicios complementarios.
Cuando una empresa distinta de la explotadora presta servicios complementarios, el Decreto establece que la administración y gestión corresponde a un único titular. Además, debe informarse a las personas usuarias de cuáles son esos servicios y de qué empresas los prestan.
Esto permite que alrededor de una VUT trabajen varias empresas sin que todas ellas compartan la titularidad de la explotación. La responsabilidad de la empresa explotadora permanece diferenciada.
No debe confundirse esta previsión sobre servicios complementarios con la lista de servicios inherentes al hospedaje que el propio Decreto utiliza para presumir quién administra y gestiona el alojamiento.
Fuentes: Junta de Andalucía — Decreto 28/2016, de 2 de febrero, artículo 3.2.
¿Qué necesita una empresa explotadora que no es propietaria?
Cuando la persona o empresa explotadora no es propietaria de la vivienda, necesita un título jurídico que le permita explotarla.
La Junta indica que debe aportarse un título jurídico habilitante para la explotación de la totalidad de la vivienda, como un contrato de explotación, cesión o comodato, indicando su periodo de vigencia.
Además, cuando existe separación entre propiedad y explotación y la vivienda pertenece a varias personas, el Decreto exige que la empresa explotadora obtenga de todas las personas propietarias un título jurídico válido que la habilite para la explotación.
Por tanto, una empresa no pasa a ser correctamente la explotadora simplemente porque gestione el anuncio, tenga acceso a las plataformas o se encargue de los huéspedes. La relación jurídica con la propiedad también debe estar documentada.
Fuentes: Junta de Andalucía — Decreto 28/2016, de 2 de febrero, artículos 3 y 4; Viviendas de uso turístico. Preguntas frecuentes.
¿Qué responsabilidades asume el titular de explotación?
Figurar como titular de la explotación implica asumir responsabilidades concretas ante la Administración turística y las personas usuarias.
Entre los requisitos y servicios establecidos para las VUT se encuentran facilitar un teléfono de atención durante las 24 horas para consultas o incidencias, realizar la limpieza a la entrada y salida de nuevos huéspedes, disponer de hojas oficiales de quejas y reclamaciones, informar sobre determinadas normas de convivencia y entregar justificante de pago de los servicios prestados.
Ese justificante de pago debe identificar, entre otros datos, a la persona titular de la explotación y a la vivienda con su código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
El titular también es responsable de mantener actualizada la información correspondiente a las viviendas que explota y de comunicar al Registro las modificaciones que afecten al vínculo jurídico que le permite explotarlas o a las condiciones de las propias viviendas.
La titularidad de explotación, por tanto, no es simplemente una formalidad registral. Identifica a quien responde por la correcta prestación del servicio turístico.
Fuentes: Junta de Andalucía — Decreto 28/2016, de 2 de febrero, artículos 4 y 6; Viviendas de uso turístico. Preguntas frecuentes.
¿Qué ocurre si cambia la empresa que gestiona una VUT ya registrada?
Si una vivienda ya está inscrita y una nueva persona o empresa pasa a asumir su explotación, el cambio debe reflejarse en el Registro de Turismo de Andalucía.
La Junta explica expresamente que, cuando una inmobiliaria o empresa similar comienza a gestionar una VUT ya inscrita y asume los servicios propios del hospedaje, debe presentar el formulario de Comunicación para constar como nueva titular de la explotación. También debe indicar los periodos de funcionamiento de la vivienda.
El procedimiento de Comunicación del Registro de Turismo de Andalucía contempla los cambios que afectan a las actividades ya inscritas.
Fuentes: Junta de Andalucía — Viviendas de uso turístico. Preguntas frecuentes; Registro de Turismo de Andalucía: Comunicación.
¿Importa quién aparece como anfitrión en Airbnb o Booking?
Las plataformas de reservas y el Registro de Turismo de Andalucía cumplen funciones diferentes.
Quién aparezca visualmente como anfitrión, coanfitrión, contacto o gestor en una plataforma no sustituye la determinación exigida por la normativa andaluza.
A efectos del Decreto, la cuestión determinante es quién tiene encomendada la administración y gestión de la vivienda y quién figura como titular de la explotación ante el Registro de Turismo de Andalucía.
Por eso conviene que la organización práctica del alojamiento, los contratos entre las partes y la situación declarada ante la Administración sean coherentes entre sí.
Fuentes: Junta de Andalucía — Decreto 28/2016, de 2 de febrero, artículos 3 y 4.
Tres situaciones para entender la diferencia
El propietario gestiona la vivienda y contrata un servicio concreto. Si el propietario conserva la administración y gestión y un tercero realiza únicamente determinadas tareas, habrá que atender al reparto real de funciones. La normativa no establece una excepción automática basada simplemente en denominar a ese tercero “proveedor”.
El propietario conserva algunas decisiones, pero una empresa lleva gran parte de la operación diaria. Si una empresa atiende a los huéspedes, organiza entradas y salidas, gestiona incidencias, mantenimiento, limpieza, facturación u otras funciones principales, hay que valorar si esa empresa ha asumido realmente la administración y gestión de la VUT. No existe en el Decreto un número concreto de tareas que resuelva automáticamente los casos intermedios.
El propietario cede la administración y gestión del alojamiento a un tercero. En este supuesto, el Decreto identifica al tercero como empresa explotadora y exige que figure como titular de la explotación.
La diferencia entre estos escenarios no depende únicamente del nombre del contrato, sino del reparto real de responsabilidades.
Fuentes: Junta de Andalucía — Decreto 28/2016, de 2 de febrero, artículo 3.2.
Propietario, proveedor y empresa explotadora no significan lo mismo
La forma más sencilla de entender el sistema es separar tres figuras.
- El propietario es quien ostenta la propiedad del inmueble.
- Un proveedor puede prestar determinados servicios relacionados con la vivienda sin que esa denominación determine por sí sola quién tiene la administración y gestión de la explotación.
- La persona o empresa explotadora es quien tiene cedida la administración y gestión del alojamiento y figura como titular de la explotación ante el Registro de Turismo de Andalucía.
En algunas viviendas la propiedad y la explotación recaen en la misma persona. En otras intervienen propietarios, empresas de gestión y distintos prestadores de servicios. Lo importante es que la estructura jurídica y registral refleje correctamente quién administra y gestiona realmente la VUT.
La pregunta clave es quién administra y gestiona realmente la VUT
Ser propietario de una vivienda turística no significa necesariamente ser quien explota el alojamiento. Del mismo modo, realizar alguna tarea relacionada con una VUT no convierte automáticamente a un tercero en empresa explotadora. La cuestión central es quién tiene cedida la administración y gestión del alojamiento. La normativa añade una presunción cuando se desarrollan los principales servicios inherentes al hospedaje, como la recepción y atención de huéspedes, entrega de llaves, mantenimiento, limpieza a la entrada y salida o facturación.
Cuando la administración y gestión se cede claramente a un tercero, ese tercero debe figurar como empresa explotadora y titular de la explotación. Cuando existe un reparto parcial de funciones, la normativa no ofrece una regla matemática. Conviene analizar el conjunto de responsabilidades y dejar clara la relación entre propietario, gestor y demás proveedores antes de comenzar la operación.
Fuentes: Junta de Andalucía — Decreto 28/2016, de 2 de febrero, artículos 3 y 4.
¿Quieres decidir cuánto delegar en tu VUT?
En Zacaro trabajamos con distintos niveles de apoyo para propietarios y gestores de viviendas turísticas en Centro Córdoba.
Si quieres seguir al frente del alojamiento pero delegar determinadas áreas de la operación, Gestión a tu medida permite definir qué responsabilidades mantiene cada parte. En los modelos parciales, el alcance concreto debe estructurarse de forma coherente con quién conserva realmente la administración y gestión de la vivienda.
Si prefieres delegar la gestión completa del alojamiento, puedes consultar Gestión Integral. Cuando el alcance del servicio implique que Zacaro debe figurar como empresa explotadora y titular de la explotación, esa situación debe definirse y documentarse correctamente antes de comenzar la gestión.