Sí. Si quieres iniciar ahora una nueva vivienda de uso turístico en una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal, necesitas obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
Esta obligación está vigente desde el 3 de abril de 2025. Ya no basta, para una nueva VUT, con comprobar que los estatutos no prohíben expresamente la actividad. La Ley de Propiedad Horizontal exige una autorización positiva de la comunidad antes de comenzar. Puedes consultar el texto vigente de la Ley de Propiedad Horizontal en el BOE. (BOE)
La aprobación requiere una mayoría de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Esa misma mayoría permite a la comunidad aprobar, limitar, condicionar o prohibir el ejercicio de la actividad turística. (BOE)
Hay, sin embargo, situaciones que necesitan un análisis diferente. No es lo mismo iniciar una VUT en 2026 que continuar una actividad que ya se ejercía legalmente antes del 3 de abril de 2025. Tampoco es lo mismo que los estatutos guarden silencio a que contengan una prohibición expresa.
La regla cambió el 3 de abril de 2025
Hasta esa fecha, la Ley de Propiedad Horizontal permitía a las comunidades limitar o condicionar la actividad turística mediante la mayoría prevista en el artículo 17.12, y el Tribunal Supremo había confirmado que esa mayoría de tres quintos también podía utilizarse para prohibirla. Puedes consultar el criterio del Tribunal Supremo aquí. (Poder Judicial)
La reforma que entró en vigor el 3 de abril de 2025 añadió algo más importante para quien quiere empezar ahora.
El actual artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario de una vivienda que quiera ejercer la actividad turística regulada debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. (BOE)
Por tanto, para una nueva VUT en un edificio sometido a propiedad horizontal:
que los estatutos no digan nada ya no equivale a tener permiso.
Hay que obtener un acuerdo positivo de la comunidad.
¿Qué mayoría necesita la comunidad para aprobar una nueva VUT?
El artículo 17.12 establece una doble mayoría:
tres quintas partes del total de propietarios
y, al mismo tiempo,
tres quintas partes del total de las cuotas de participación.
Deben cumplirse las dos condiciones. (BOE)
Por ejemplo, no basta con alcanzar el 60% de las cuotas si los propietarios favorables no representan también las tres quintas partes exigidas en número.
Y tampoco basta con que tres quintas partes de los propietarios voten favorablemente si sus cuotas no alcanzan también el 60%.
La Ley contiene además reglas generales sobre propietarios ausentes y sobre propietarios privados del derecho de voto por determinadas deudas con la comunidad. Los ausentes debidamente citados pueden, en los supuestos previstos por el artículo 17.8, computarse favorablemente si, tras ser informados del acuerdo, no manifiestan su discrepancia dentro de los 30 días naturales siguientes. Los propietarios sin derecho de voto conforme al artículo 15.2 tampoco computan a efectos de las mayorías. Por eso conviene que el resultado final sea calculado y certificado correctamente por quien ejerza la secretaría de la comunidad. (BOE)
La comunidad puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad
El artículo 17.12 no regula únicamente la aprobación.
La comunidad puede, con la misma mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas:
- aprobar la actividad;
- limitarla;
- condicionarla;
- o prohibirla.
También puede establecer cuotas especiales de gastos o incrementar la participación de la vivienda turística en los gastos comunes, siempre que ese incremento no supere el 20%. La Ley establece además que estos acuerdos no tienen efectos retroactivos. (BOE)
Esto significa que, antes de iniciar una VUT, no solo conviene preguntar si existe una prohibición.
Hay que revisar todos los acuerdos de la comunidad que puedan afectar al uso turístico de la vivienda.
¿Qué ocurre si los estatutos ya prohíben las viviendas turísticas?
Esta situación es diferente.
La normativa andaluza excluye expresamente del régimen de VUT las viviendas situadas en inmuebles cuyos títulos constitutivos o estatutos contengan una prohibición expresa de la actividad de alojamiento turístico. El Decreto 28/2016 puede consultarse en su versión consolidada de la Junta de Andalucía. (Junta de Andalucía)
Por tanto, hay que distinguir:
Estatutos sin prohibición: para una nueva VUT necesitas igualmente la aprobación expresa introducida desde abril de 2025.
Estatutos con prohibición expresa: antes de iniciar la VUT hay que resolver además esa prohibición.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha señalado expresamente que, cuando existe una previsión estatutaria prohibitiva, no basta con tratar el caso como una simple autorización individual: debe eliminarse o modificarse correctamente la prohibición estatutaria. (BOE)
El artículo 17.12 permite que el acuerdo sobre la actividad turística suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos y mantiene para esta materia la mayoría específica de tres quintas partes. (BOE)
En la práctica, si existen estatutos que prohíben expresamente la actividad, conviene que el acuerdo de la comunidad esté redactado de manera que resuelva expresamente esa prohibición, y no limitarse a una autorización informal que contradiga unos estatutos que siguen diciendo lo contrario.
¿Y si los estatutos simplemente no dicen nada?
Entonces no existe esa prohibición estatutaria previa.
Pero para iniciar una nueva actividad después del 3 de abril de 2025 sigue siendo necesaria la aprobación expresa de la comunidad.
Este es uno de los cambios más importantes de la reforma.
Antes podía resultar fundamental comprobar si existía una prohibición.
Ahora, para una nueva VUT, la pregunta completa es:
¿Existe alguna prohibición y, además, tengo la aprobación expresa necesaria para empezar?
Una respuesta negativa a la primera pregunta no convierte automáticamente la segunda en afirmativa.
La Junta de Andalucía pide acreditar actualmente esa aprobación
Esta obligación de la Ley de Propiedad Horizontal tiene también una consecuencia práctica en el procedimiento turístico andaluz.
La Junta indica actualmente que, junto con la declaración responsable para iniciar una VUT, se debe adjuntar —o será posteriormente requerido— un certificado de la persona secretaria o administradora de la comunidad de propietarios que recoja la aprobación expresa y en vigor para el uso turístico de la vivienda. Puedes consultar las preguntas frecuentes oficiales de la Junta de Andalucía. (Junta de Andalucía)
La Junta explica que, aunque inicialmente el formulario de declaración responsable es el documento obligatorio para presentar el trámite, solicita posteriormente documentación adicional. Si no se adjunta al presentar la declaración, puede requerirla y conceder un plazo de diez días hábiles; si no se aporta, puede iniciarse el procedimiento de cancelación de la inscripción. (Junta de Andalucía)
Por eso la autorización de la comunidad no debería considerarse un documento que pueda resolverse tranquilamente después de poner el alojamiento en funcionamiento.
Para una nueva VUT, conviene tenerla antes de presentar el alta turística.
¿Cómo puedo pedir que la comunidad vote mi VUT?
La Ley de Propiedad Horizontal permite a cualquier propietario pedir que la Junta estudie y se pronuncie sobre un asunto de interés para la comunidad.
Para hacerlo, el propietario puede presentar un escrito al presidente especificando claramente el asunto que quiere que se trate. El presidente debe incluirlo en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre. (BOE)
Conviene evitar peticiones ambiguas como:
“Hablar sobre alquiler turístico.”
Es preferible que el punto del orden del día permita saber claramente qué debe votar la comunidad.
Por ejemplo:
“Aprobación expresa, a solicitud del propietario de la vivienda [identificación], del ejercicio en dicha vivienda de la actividad de alojamiento turístico prevista en el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.”
Si existe además una prohibición estatutaria que deba modificarse, el contenido del punto debería adaptarse expresamente a esa circunstancia.
Después de la votación, el acuerdo debe quedar correctamente recogido en el acta y conviene solicitar el certificado que acredite el resultado definitivo.
¿Tiene que reunirse una Junta extraordinaria únicamente para mi solicitud?
No necesariamente.
El artículo 16 permite al propietario solicitar al presidente que el asunto sea incluido en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre. También establece cuándo pueden promoverse otras reuniones de la comunidad. (BOE)
Por tanto, dependiendo del calendario de la comunidad, la solicitud puede abordarse en una Junta ordinaria o en otra Junta debidamente convocada.
Lo importante es que la cuestión aparezca claramente en el orden del día y que el acuerdo se adopte conforme a las mayorías y formalidades de la Ley.
¿Qué pasa si la comunidad no alcanza los tres quintos necesarios?
Si no se alcanza la mayoría necesaria para aprobar la actividad, no existe la aprobación expresa que exige el artículo 7.3 para una nueva VUT. (BOE)
No debería interpretarse la ausencia de una mayoría favorable como un permiso tácito.
Para una actividad iniciada bajo el nuevo régimen, la Ley exige precisamente una aprobación expresa.
La situación puede ser especialmente delicada cuando el resultado inicial depende de propietarios ausentes, porque el artículo 17 contiene reglas específicas sobre su posible cómputo posterior. Por eso conviene esperar a que pueda certificarse correctamente el resultado definitivo de la votación antes de utilizar el acuerdo para el trámite turístico. (BOE)
¿Qué pasa si empiezo la actividad sin autorización?
La Ley también regula esta situación expresamente.
Si el propietario realiza la actividad turística sin la aprobación exigida por el artículo 7.3, el presidente de la comunidad —por iniciativa propia o de cualquier propietario u ocupante— deberá requerir la inmediata cesación de la actividad. Si el incumplimiento continúa, pueden ejercitarse las acciones judiciales previstas en la propia Ley de Propiedad Horizontal. (BOE)
Por eso no es recomendable plantear la estrategia de esta forma:
“Empiezo primero y ya pediré permiso si alguien protesta.”
Desde abril de 2025, para una nueva VUT sometida a propiedad horizontal, el orden legal es precisamente el contrario:
primero aprobación expresa; después actividad.
¿Qué ocurre con las VUT que ya funcionaban antes del 3 de abril de 2025?
Aquí existe una excepción importante.
La disposición adicional segunda de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario de una vivienda que ya estuviera ejerciendo la actividad antes del 3 de abril de 2025 y se hubiera acogido previamente a la normativa turística sectorial puede continuar ejerciéndola en las condiciones y plazos establecidos en esa normativa. (BOE)
La redacción es importante.
No dice simplemente:
“toda vivienda que tuviera alguna vez un número VUT queda exenta.”
Se refiere al propietario que estuviera ejerciendo la actividad antes de la entrada en vigor de la reforma y que se hubiera acogido previamente a la normativa turística correspondiente. (BOE)
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha interpretado durante 2026 este régimen atendiendo precisamente a esos elementos: quién era el propietario, si realmente se estaba ejerciendo la actividad y si se había cumplido previamente la normativa turística. (BOE)
Por eso la fecha del número RTA puede ser una prueba muy importante, pero no conviene convertirla por sí sola en una conclusión automática sobre todos los derechos frente a la comunidad.
¿Puede la comunidad prohibir una VUT que ya funcionaba?
La respuesta depende especialmente de cuándo comenzó la actividad, qué acuerdos existían entonces y qué situación jurídica tenía esa vivienda y ese propietario.
El artículo 17.12 establece expresamente que los acuerdos adoptados bajo ese apartado no tienen efectos retroactivos. La disposición adicional segunda protege además al propietario que ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025 y se había acogido previamente a la normativa turística. (BOE)
Además, antes de la reforma de 2025 el Tribunal Supremo ya había confirmado que las comunidades podían adoptar prohibiciones de alquiler turístico mediante la mayoría de tres quintos, dentro del régimen entonces vigente. (Poder Judicial)
Pero las situaciones concretas pueden depender de factores como la fecha de inicio de actividad, la fecha y contenido de los acuerdos comunitarios, su inscripción y la posición del propietario afectado.
Por eso, para una VUT que ya estaba operativa, es preferible comprobar el historial concreto antes que aplicar automáticamente las reglas de una vivienda que quiere empezar hoy.
Si compro una VUT antigua, ¿heredo automáticamente la excepción del vendedor?
No conviene asumirlo.
La disposición adicional segunda está redactada respecto de “aquel propietario” que ya venía ejerciendo la actividad antes del 3 de abril de 2025. (BOE)
Eso hace especialmente importante distinguir entre:
una misma persona propietaria que continúa desarrollando una actividad anterior
y
una vivienda que cambia de propietario después de la reforma.
La cuestión puede depender también de la situación turística autonómica, los acuerdos de la comunidad y la documentación concreta de la vivienda.
Si estás estudiando una compraventa, consulta ¿Qué pasa si compro una vivienda que ya está registrada como VUT? y no pagues una prima por una supuesta continuidad automática sin revisar antes este punto.
¿Y si es una casa independiente sin comunidad de propietarios?
La obligación del artículo 7.3 se refiere al propietario de una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal en el que existe una comunidad con capacidad para adoptar el acuerdo previsto en el artículo 17.12.
Por tanto, si se trata realmente de una vivienda independiente que no forma parte de una propiedad horizontal ni de una comunidad a la que resulte aplicable este régimen, no existe una comunidad de propietarios de la que obtener esta autorización.
Eso no significa que la vivienda pueda convertirse automáticamente en VUT.
Siguen siendo necesarias las demás comprobaciones:
- urbanismo;
- normativa turística;
- características de la vivienda;
- restricciones municipales;
- situación registral;
- y demás requisitos aplicables.
En Córdoba, por ejemplo, la situación urbanística debe analizarse independientemente de la comunidad. Puedes consultar ¿Se pueden registrar nuevas viviendas turísticas en Córdoba en 2026?.
La autorización de la comunidad no sustituye a Urbanismo ni al RTA
Conseguir el voto favorable de la comunidad resuelve una parte de la viabilidad de una nueva VUT.
No significa que:
el Ayuntamiento haya declarado compatible el uso;
la vivienda cumpla los requisitos turísticos;
o
la Junta haya confirmado definitivamente todos los datos de la inscripción.
La propia Junta de Andalucía recuerda que antes de presentar la declaración responsable debe comprobarse con el ayuntamiento el cumplimiento de la normativa urbanística municipal. También exige actualmente, entre la documentación que solicita para una nueva VUT, una nota simple actualizada y el certificado comunitario correspondiente. (Junta de Andalucía)
En Córdoba esta separación es especialmente importante por las restricciones urbanísticas que afectan actualmente a nuevas VUT en determinadas zonas.
El orden prudente es:
comunidad + urbanismo + requisitos de la vivienda + inscripción turística.
No utilizar uno de esos elementos para dar por comprobados los demás.
Qué documentación de la comunidad conviene revisar
Antes de iniciar una nueva VUT, intenta conseguir y revisar:
- Título constitutivo del edificio.
- Estatutos de la comunidad.
- Modificaciones posteriores de los estatutos.
- Acuerdos de Junta relacionados con viviendas turísticas.
- Acta de la Junta en la que se apruebe tu solicitud.
- Certificado final del acuerdo comunitario.
- Cualquier acuerdo que limite, condicione o prohíba la actividad.
- Cualquier acuerdo sobre cuotas especiales o incremento de gastos relacionado con las VUT.
La normativa andaluza impide considerar VUT las viviendas situadas en edificios cuyo título constitutivo o estatutos contengan una prohibición expresa del alojamiento turístico, mientras que la Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad adoptar acuerdos específicos de aprobación, limitación, condición o prohibición por la mayoría del artículo 17.12. (Junta de Andalucía)
No te limites por tanto a preguntar al presidente:
“¿Aquí se permiten Airbnb?”
Lo importante es saber qué consta jurídicamente y qué acuerdo existe para tu vivienda concreta.
Checklist antes de iniciar una VUT en una comunidad
Antes de presentar el alta turística, comprueba:
- ¿La vivienda está realmente sometida a propiedad horizontal?
- ¿He revisado el título constitutivo?
- ¿He revisado los estatutos completos?
- ¿Existe una prohibición expresa de alojamiento turístico?
- ¿Existen acuerdos posteriores sobre VUT?
- ¿Estoy iniciando una nueva actividad después del 3 de abril de 2025?
- Si es una nueva actividad, ¿he obtenido la aprobación expresa de la comunidad?
- ¿El acuerdo alcanza las tres quintas partes de propietarios y cuotas?
- ¿El resultado definitivo está correctamente recogido y certificado?
- ¿Dispongo del certificado que solicita actualmente la Junta de Andalucía?
- Si la vivienda ya funcionaba antes de abril de 2025, ¿puedo documentar quién ejercía la actividad y desde cuándo?
- Si estoy comprando una VUT existente, ¿he comprobado específicamente mi situación como nuevo propietario?
- ¿He comprobado Urbanismo por separado?
- ¿Cumple la vivienda los demás requisitos turísticos?
Si alguna respuesta sigue abierta, merece la pena resolverla antes de empezar a comercializar el alojamiento.
Entonces, ¿necesito permiso de la comunidad para una VUT?
Para una nueva VUT iniciada desde el 3 de abril de 2025 en una vivienda sometida a propiedad horizontal, sí: necesitas obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. (BOE)
La mayoría exigida es de:
3/5 del total de propietarios + 3/5 de las cuotas de participación. (BOE)
Si los estatutos contienen además una prohibición expresa, esa prohibición debe resolverse correctamente antes de iniciar la actividad.
Si la vivienda ya estaba siendo explotada legalmente antes del 3 de abril de 2025 por el mismo propietario, existe un régimen de continuidad específico que debe analizarse según la situación concreta. (BOE)
Y si estás comprando una vivienda que ya era VUT, no deberías dar por supuesto que la posición jurídica del vendedor frente a la comunidad se transmite automáticamente contigo.
Puedes continuar con Cómo comprobar si una vivienda está registrada como VUT en Andalucía o consultar todas nuestras guías en Recursos para viviendas turísticas en Córdoba.
Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el análisis jurídico de una comunidad o vivienda concreta. El resultado puede depender de los estatutos, acuerdos comunitarios, fecha de inicio de la actividad, titularidad y demás circunstancias del inmueble.
Última revisión: 19 de agosto de 2026
Fuentes
- BOE — Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal
- BOE — Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero
- Junta de Andalucía — Viviendas de uso turístico: preguntas frecuentes
- Junta de Andalucía — Decreto 28/2016, texto consolidado
- Poder Judicial — El Tribunal Supremo establece que las comunidades pueden prohibir los alquileres turísticos por mayoría de tres quintos
- BOE — Resolución de 8 de octubre de 2025 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública