Una vivienda turística puede facturar mucho dinero y dejar poco resultado al propietario. También puede generar menos ingresos que otra vivienda y, sin embargo, ser más rentable porque necesita menos gastos para funcionar.
Por eso, para calcular la rentabilidad de una VUT no basta con mirar cuánto aparece facturado en Airbnb o Booking. Hay que reconstruir la operación completa: cuánto genera la vivienda, cuánto cuesta mantenerla funcionando y cuánto capital ha sido necesario invertir para conseguir ese resultado.
La fórmula básica es sencilla:
Rentabilidad operativa = resultado operativo anual ÷ capital invertido × 100
La parte difícil no es la división. Es calcular correctamente cada una de esas cifras sin mezclar ingresos brutos con cobros netos, olvidar gastos o confundir financiación con funcionamiento de la vivienda.
En esta guía utilizamos rentabilidad real en un sentido práctico: el rendimiento económico de la vivienda una vez considerados los gastos necesarios para operarla. La financiación, la tributación personal y una eventual revalorización del inmueble se analizan separadamente porque responden a preguntas diferentes.
1. Utiliza un periodo suficientemente largo
Si la vivienda ya está funcionando, intenta analizar al menos doce meses completos.
Uno o dos meses pueden ofrecer una imagen engañosa. Una VUT en Córdoba puede comportarse de manera muy diferente durante un periodo de elevada demanda y durante los meses más tranquilos.
Un año permite incluir:
- temporadas diferentes;
- fines de semana;
- meses de mayor y menor ocupación;
- periodos especiales;
- gastos que no aparecen todos los meses;
- y buena parte de la estacionalidad de la vivienda.
Si dispones de dos o tres años de información, mejor todavía. Podrás comparar periodos equivalentes y comprobar si los resultados están mejorando, empeorando o respondiendo a una circunstancia excepcional.
Cuando la vivienda todavía no está operativa, el cálculo necesariamente será una estimación. En ese caso conviene trabajar con hipótesis prudentes y distinguir claramente datos históricos reales de previsiones.
2. Empieza por los ingresos reales
Si la VUT ya está en funcionamiento, empieza por lo que realmente ocurrió.
Reúne los datos de todos los canales utilizados: Airbnb, Booking.com, reservas directas u otros intermediarios. Una vivienda que recibe reservas por varias vías debe analizarse como una única operación.
Airbnb permite consultar y exportar información de ingresos desde su panel para anfitriones. Puedes consultar las instrucciones en Airbnb — Download your earnings. Booking.com permite igualmente revisar y descargar los estados mensuales de reservas desde la Extranet; puedes ver el procedimiento en Booking.com — Reviewing your reservation statement. (Airbnb)
Hay una regla especialmente importante:
No mezcles ingresos brutos con pagos netos.
Si registras como ingreso el importe de las reservas antes de las comisiones de plataforma, después deberás registrar esas comisiones como gasto.
Si utilizas directamente un pago neto del que la plataforma ya ha descontado su comisión, no puedes volver a restarla.
Para analizar una VUT suele resultar más claro trabajar con los ingresos brutos correspondientes a la explotación y registrar las comisiones de cada canal separadamente. Así puedes ver cuánto genera la vivienda y cuánto cuesta distribuirla.
3. Separa los ingresos de alojamiento de otros importes
El importe total de una reserva no siempre representa íntegramente ingresos por alojamiento.
Dependiendo del sistema utilizado pueden aparecer conceptos como:
- noches de alojamiento;
- tarifa de limpieza;
- suplementos;
- impuestos;
- depósitos o fianzas;
- y otros cargos.
Para analizar el precio y el rendimiento de las noches conviene utilizar separadamente los ingresos de alojamiento.
Después, para calcular el resultado total de la operación, incorpora los demás importes que realmente constituyan ingresos para el propietario y registra también los gastos asociados.
Por ejemplo, si cobras al huésped 40 € por limpieza y esos 40 € forman parte de tus ingresos, el coste que pagas por realizar esa limpieza también debe aparecer entre los gastos.
Una fianza reembolsable, en cambio, no debería considerarse ingreso simplemente porque temporalmente pase por una cuenta.
La clave es que cada euro figure una sola vez y en la categoría correcta.
4. Calcula la ocupación
La ocupación indica qué parte de las noches que realmente pusiste a la venta terminó reservándose.
La fórmula es:
Ocupación = noches reservadas ÷ noches disponibles × 100
Imaginemos que durante un año la vivienda estuvo disponible para huéspedes durante 330 noches y consiguió reservas para 231.
231 ÷ 330 × 100 = 70% de ocupación
Airbnb utiliza el mismo principio en sus métricas de rendimiento: noches reservadas frente a noches disponibles para reservar. Puedes consultar su explicación sobre ocupación aquí. (Airbnb)
Conviene utilizar noches realmente disponibles. Si bloqueaste la vivienda durante un mes porque estabas utilizándola personalmente o realizando una reforma, esas noches no deben tratarse como si hubieran estado a disposición del mercado.
Pero eso no significa que los bloqueos sean económicamente irrelevantes.
Una vivienda utilizada frecuentemente por el propietario puede presentar una ocupación muy elevada sobre las noches disponibles y, al mismo tiempo, generar menos ingresos anuales porque existe menos inventario a la venta.
Por eso la ocupación sirve para entender el calendario, pero no permite conocer por sí sola la rentabilidad.
5. Calcula el precio medio por noche reservada
El precio medio permite saber cuánto ingreso de alojamiento se obtiene, de media, por cada noche vendida.
En el sector hotelero se utiliza el ADR, del inglés Average Daily Rate. El INE lo define como un indicador de los ingresos medios diarios obtenidos por habitación ocupada. Puedes consultar la definición oficial del INE. (INE)
En una VUT podemos aplicar la misma lógica de forma práctica:
Precio medio por noche = ingresos de alojamiento ÷ noches reservadas
Si la vivienda generó 30.030 € de alojamiento mediante 231 noches reservadas:
30.030 € ÷ 231 = 130 € por noche
Esta cifra permite observar cómo está evolucionando el precio realmente conseguido, no únicamente el precio anunciado en el calendario.
También permite analizarlo junto con la ocupación.
Una ocupación que aumenta mientras el precio medio cae mucho puede indicar una estrategia muy diferente a otra en la que se venden menos noches a un precio considerablemente superior.
Puedes profundizar en esa relación en Cómo fijar precios en una vivienda turística.
6. Calcula cuánto produce cada noche disponible
Precio medio y ocupación deberían analizarse conjuntamente.
En hotelería se utiliza el RevPAR, o ingreso por habitación disponible. El INE lo relaciona con el ADR y el grado de ocupación. Consulta aquí la definición oficial de RevPAR. (INE)
Para una VUT individual podemos utilizar una adaptación sencilla:
Ingreso de alojamiento por noche disponible = ingresos de alojamiento ÷ noches disponibles
Con nuestro ejemplo:
30.030 € ÷ 330 = 91 € por noche disponible
Esta cifra permite observar conjuntamente cuánto conseguimos cobrar y cuánto conseguimos vender.
Por ejemplo, una vivienda con una ocupación del 90% puede generar menos por noche disponible que otra con un 75% de ocupación si la segunda consigue tarifas suficientemente mejores.
Ocupación, precio medio e ingreso por noche disponible son métricas comerciales. Todavía no nos dicen cuánto beneficio o resultado deja la vivienda.
Para eso necesitamos incorporar los gastos.
7. Reconstruye todos los ingresos y gastos de la operación
Una vez entendido el rendimiento comercial, prepara una cuenta sencilla de la explotación.
Los ingresos pueden incluir, según cada caso:
- ingresos por alojamiento;
- tarifas de limpieza cobradas;
- suplementos;
- otros servicios;
- y cualquier otro importe que corresponda realmente a la operación.
Después registra todos los gastos necesarios para producir esos ingresos.
Gastos variables
Son aquellos que suelen aumentar cuando aumenta el número de reservas, noches o huéspedes.
Por ejemplo:
- comisiones de Airbnb, Booking u otros canales;
- limpieza;
- lavandería;
- consumibles;
- determinados costes de entrada o atención;
- suministros asociados al uso;
- y otros costes ligados directamente a las estancias.
Gastos fijos o relativamente estables
Existen aunque la vivienda tenga pocas reservas.
Pueden incluir:
- IBI;
- comunidad de propietarios;
- seguro;
- internet;
- determinadas cuotas de software;
- servicios contratados mediante tarifa fija;
- y otros costes recurrentes vinculados al inmueble o a su explotación.
No todas las viviendas tendrán exactamente las mismas partidas.
Lo importante es revisar los movimientos reales de todo el año y preguntarse:
¿Qué he tenido que pagar para mantener esta vivienda disponible y funcionando como alojamiento turístico?
8. Incluye gestión, mantenimiento y reposiciones
Algunos de los costes más fáciles de olvidar son los que no llegan todos los meses.
Una VUT utiliza continuamente:
- sábanas;
- toallas;
- colchones;
- mobiliario;
- cerraduras;
- electrodomésticos;
- climatización;
- menaje;
- pequeños equipos;
- y otros elementos.
Si durante el año has realizado reparaciones o reposiciones, deben aparecer entre los gastos reales del periodo.
Después puedes realizar un segundo cálculo más conservador incorporando una provisión para futuras sustituciones.
Conviene distinguir ambas cifras.
Una lavadora que has tenido que sustituir este año es un gasto real.
Una cantidad que decides reservar cada año anticipando futuras sustituciones es una herramienta de planificación.
También debes incluir el coste de gestión.
Si una empresa gestiona la vivienda, sus honorarios forman parte de los costes de explotación. Si estás comparando opciones, puedes consultar Cuánto cuesta gestionar una vivienda turística en Córdoba.
9. ¿Qué ocurre con el tiempo del propietario?
Si autogestionas la vivienda, probablemente exista un coste importante que no aparece en la cuenta bancaria: tu tiempo.
Responder mensajes, revisar precios, organizar reservas, coordinar limpiezas, comprar productos y solucionar incidencias exige trabajo.
Puedes realizar dos cálculos separados:
Resultado financiero: únicamente ingresos y gastos monetarios reales.
Resultado económico ajustado: añadiendo un valor razonable al tiempo que tú mismo dedicas a la gestión.
No debes presentar ese segundo importe como una factura que la vivienda haya pagado si no existe realmente.
Es una herramienta para responder otra pregunta:
¿Seguiría pareciéndome igual de rentable esta actividad si tuviera que pagar a otra persona para hacer lo que hago yo?
Esa comparación puede ser especialmente útil al decidir entre autogestionar y delegar determinadas funciones. Puedes ampliar esa cuestión en ¿Gestionar mi VUT yo mismo o contratar una empresa?.
10. Calcula el resultado operativo
Una vez reunidos los ingresos y gastos, puedes calcular cuánto produce la vivienda antes de financiación y de la tributación personal del propietario.
La fórmula básica es:
Resultado operativo = ingresos operativos − gastos operativos
Imaginemos:
Ingresos operativos anuales: 36.000 €
Y estos gastos:
- Comisiones de plataformas: 3.000 €
- Limpieza y lavandería: 5.500 €
- Suministros e internet: 2.400 €
- Consumibles: 700 €
- Mantenimiento y reposición: 1.500 €
- IBI, comunidad y seguro: 2.900 €
- Otros gastos operativos: 1.000 €
Gastos totales:
17.000 €
Resultado operativo:
36.000 € − 17.000 € = 19.000 €
La vivienda puede anunciarse como un alojamiento que “factura 36.000 € al año”, pero en este ejemplo la operación está produciendo 19.000 € antes de financiación e impuestos personales.
Esa diferencia es precisamente la razón por la que la facturación no debería utilizarse como sinónimo de rentabilidad.
11. Calcula el margen operativo
También resulta útil conocer qué porcentaje de los ingresos permanece después de asumir los gastos operativos.
La fórmula es:
Margen operativo = resultado operativo ÷ ingresos operativos × 100
En nuestro ejemplo:
19.000 € ÷ 36.000 € × 100 = 52,8%
El margen permite detectar situaciones que la facturación puede ocultar.
Una vivienda puede aumentar sus ingresos un 10% y empeorar el resultado si para conseguirlos sus gastos aumentan un 20%.
También puede ocurrir que una vivienda facture menos que otra pero convierta una parte mucho mayor de esos ingresos en resultado operativo.
El objetivo no es alcanzar un porcentaje universal. Es poder comparar la misma vivienda a lo largo del tiempo y comprender por qué cambia su rendimiento.
12. Para calcular rentabilidad necesitas conocer el capital invertido
El resultado operativo te dice cuánto produce la vivienda.
La rentabilidad relaciona ese resultado con el dinero que ha sido necesario comprometer para conseguirlo.
Si compraste la vivienda como inversión, no utilices únicamente el precio de compraventa.
Conviene incluir el coste necesario para adquirirla y dejarla preparada para funcionar, por ejemplo:
- precio de adquisición;
- impuestos y gastos de compra;
- reforma inicial;
- mobiliario;
- equipamiento;
- preparación inicial;
- y otros desembolsos necesarios para ponerla en explotación.
Imaginemos:
Precio de compra: 180.000 €
Impuestos y gastos de adquisición: 15.000 €
Reforma, mobiliario y preparación: 15.000 €
Capital total necesario: 210.000 €
Si el resultado operativo anual es de 19.000 €:
19.000 € ÷ 210.000 € × 100 = aproximadamente 9,0%
Podemos denominar esa cifra rentabilidad operativa sobre el coste total de la inversión.
Lo importante es indicar claramente qué resultado estamos utilizando en el numerador y qué capital estamos utilizando en el denominador.
13. Si ya eras propietario, puedes hacer dos cálculos diferentes
No todas las VUT fueron compradas expresamente para dedicarlas al alojamiento turístico.
Si eres propietario desde hace años, puedes analizar la vivienda desde dos perspectivas.
Rentabilidad sobre tu inversión histórica
Utilizas el dinero que realmente necesitaste invertir para adquirir y preparar la propiedad.
Esta cifra responde a:
¿Qué rendimiento estoy obteniendo sobre lo que invertí originalmente?
Rendimiento sobre el valor actual
Puedes realizar un segundo análisis utilizando una estimación razonable del valor que hoy tiene la propiedad.
Responde a una pregunta distinta:
¿Qué rendimiento está generando actualmente el capital que tengo inmovilizado en esta vivienda?
Imaginemos una propiedad comprada hace muchos años por 120.000 € que actualmente pudiera valer 250.000 €.
La misma renta anual puede ofrecer un porcentaje muy atractivo respecto del coste histórico y un porcentaje considerablemente menor respecto del valor actual.
Ninguno de los dos cálculos es necesariamente incorrecto.
Simplemente responden a preguntas diferentes.
Lo importante es no cambiar de denominador únicamente porque uno produce un porcentaje más atractivo.
14. Analiza la financiación por separado
La financiación puede cambiar radicalmente el dinero que aporta el propietario y el efectivo que recibe cada año, pero no debería ocultar cómo funciona económicamente la vivienda.
Por eso resulta útil analizar primero el inmueble antes de financiación.
Después puedes estudiar el flujo de caja del propietario.
Por ejemplo:
Resultado operativo anual: 19.000 €
Pagos anuales asociados a la deuda: 10.000 €
Flujo de caja después del servicio de la deuda: 9.000 €
Esta cifra responde a:
¿Cuánto efectivo queda después de operar la vivienda y atender también la financiación?
Si quieres medir el rendimiento sobre el dinero que tú mismo has aportado, puedes realizar otro cálculo.
Supongamos que entre entrada, gastos de compra y preparación aportaste 80.000 € de fondos propios.
Con un flujo de caja anual de 9.000 €:
9.000 € ÷ 80.000 € × 100 = 11,25%
Esta medida suele denominarse rentabilidad sobre efectivo aportado o cash-on-cash return.
No sustituye el análisis operativo del inmueble. Te permite estudiar el efecto de la financiación sobre tu propio capital.
También hay que recordar que dentro de una cuota hipotecaria no todo tiene la misma naturaleza económica: una parte puede corresponder a intereses y otra a devolución de principal. Para un análisis fiscal o contable preciso conviene tratarlas según corresponda y contar con asesoramiento profesional cuando sea necesario.
15. Mantén los impuestos fuera del primer cálculo
La tributación afecta al dinero que finalmente conserva el propietario, pero puede variar considerablemente según la situación concreta.
Entre otras cuestiones puede depender de:
- quién explota la vivienda;
- la situación fiscal del propietario;
- los servicios prestados;
- los gastos fiscalmente deducibles;
- la forma de adquisición;
- y otras circunstancias particulares.
Por eso, para comparar el funcionamiento de una VUT resulta más claro comenzar con un resultado operativo antes de la tributación personal.
Después puede calcularse, atendiendo a cada caso, el resultado después de impuestos.
Esto evita confundir dos preguntas diferentes:
¿Funciona económicamente bien la vivienda?
y
¿Qué tributación concreta tiene este propietario?
Este artículo no pretende sustituir un cálculo fiscal o contable individualizado.
16. Tampoco mezcles automáticamente la revalorización del inmueble
Una vivienda puede aumentar de valor mientras se explota como VUT.
Esa posible revalorización puede ser muy importante al analizar la inversión completa, pero es distinta del rendimiento generado por la actividad turística.
Si durante el año la vivienda produce 19.000 € de resultado operativo y estimas que el inmueble ha aumentado de valor, no conviene sumar ambas cifras y presentar el resultado como si todo hubiera sido dinero generado por las reservas.
La operación turística ha producido un resultado.
La propiedad puede haber experimentado, además, una variación de valor.
Mantener ambos elementos separados permite saber si una inversión funciona porque la explotación genera dinero, porque el activo se ha apreciado, o por una combinación de ambos.
17. Comprueba qué está provocando el resultado
Una vez calculada la rentabilidad, el porcentaje final no debería ser el final del análisis.
Hay que preguntarse por qué ha subido o bajado.
Por ejemplo:
- ¿Han aumentado los ingresos porque subió el precio medio?
- ¿Ha mejorado la ocupación?
- ¿Se están vendiendo más noches pero a precios demasiado bajos?
- ¿Ha aumentado el número de reservas cortas y, con ellas, las limpiezas?
- ¿Están creciendo las comisiones?
- ¿Ha aumentado el mantenimiento?
- ¿Los consumibles se están encareciendo?
- ¿Existe un gasto que se repite y podría revisarse?
- ¿Una plataforma está generando mucho volumen pero un resultado peor?
- ¿Las noches bloqueadas están reduciendo el rendimiento anual?
Las métricas sirven precisamente para localizar estas causas.
En Qué métricas debería seguir el propietario de una VUT explicamos cómo seguir ocupación, precio medio, estancia media, antelación, origen de las reservas y otros indicadores que ayudan a interpretar el resultado.
18. Compara años utilizando siempre la misma metodología
Una cifra de rentabilidad se vuelve mucho más útil cuando puedes compararla.
Si un año registras la limpieza como gasto, otro año la descuentas directamente de los ingresos y al siguiente olvidas incluir parte del mantenimiento, los resultados no serán comparables.
Mantén una estructura estable.
Por ejemplo:
Ingresos
- Alojamiento.
- Limpieza cobrada.
- Otros ingresos operativos.
Costes de distribución
- Airbnb.
- Booking.com.
- Otros canales.
Costes de rotación
- Limpieza.
- Lavandería.
- Consumibles.
Costes del alojamiento
- Suministros.
- Internet.
- Comunidad.
- IBI.
- Seguro.
Operación y mantenimiento
- Gestión.
- Software.
- Reparaciones.
- Reposiciones.
- Otros gastos.
Después podrás comparar el mismo grupo de cifras año tras año y entender qué está cambiando realmente.
19. Haz también escenarios cuando tomes decisiones
Los datos históricos explican lo que ya ocurrió.
Pero cuando estás valorando una decisión —subir precios, contratar gestión, cambiar la estancia mínima o realizar una inversión— también resulta útil proyectar varios escenarios.
Por ejemplo:
Escenario prudente
Menor ocupación y precios moderados.
Escenario central
Resultados coherentes con el comportamiento histórico de la vivienda.
Escenario favorable
Mayor ocupación o precio medio cuando existen razones razonables para considerarlo posible.
No utilices únicamente el escenario que produce el porcentaje más atractivo.
La pregunta más útil es:
¿Sigue teniendo sentido la inversión si los resultados son algo peores de lo previsto?
Este enfoque resulta especialmente importante cuando estás pensando en comprar una vivienda. En ¿Es rentable comprar una vivienda turística en Córdoba? aplicamos esta lógica a la decisión de adquisición.
El cuadro mínimo para entender la rentabilidad de una VUT
Si quieres saber rápidamente cómo está funcionando tu vivienda durante los últimos doce meses, intenta tener estas cifras:
- Noches disponibles.
- Noches reservadas.
- Ocupación.
- Precio medio por noche.
- Ingreso de alojamiento por noche disponible.
- Ingresos operativos totales.
- Gastos operativos totales.
- Resultado operativo.
- Margen operativo.
- Capital total invertido.
- Rentabilidad operativa sobre la inversión.
Si existe financiación, añade:
- Flujo de caja después del servicio de la deuda.
- Efectivo aportado por el propietario.
- Rentabilidad sobre el efectivo aportado.
Con estas cifras puedes pasar de saber cuánto factura una vivienda a entender cómo está funcionando realmente como operación e inversión.
Entonces, ¿cómo se calcula la rentabilidad real de una vivienda turística?
Empieza por los ingresos reales de todo un año y clasifícalos correctamente.
Después resta los gastos necesarios para operar la vivienda:
Ingresos operativos − gastos operativos = resultado operativo
A continuación calcula cuánto dinero ha sido necesario invertir para obtener ese resultado:
Resultado operativo ÷ capital invertido × 100 = rentabilidad operativa
Después, si existe hipoteca, analiza separadamente el efecto de la financiación sobre tu flujo de caja y tu propio capital.
Y, finalmente, estudia la fiscalidad correspondiente a tu situación particular sin mezclarla con el funcionamiento básico de la vivienda.
El objetivo es poder responder a una pregunta mucho más útil que “¿cuánto factura mi VUT?”:
Después de pagar lo necesario para operarla, ¿cuánto produce realmente el dinero que tengo invertido?
Una vivienda puede aumentar sus ingresos y empeorar su rentabilidad si los costes aumentan todavía más. Otra puede reducir ligeramente la ocupación y mejorar el resultado porque consigue mejores precios, estancias más eficientes o menores gastos de rotación.
Por eso la rentabilidad debe analizarse junto con los precios, la ocupación, los costes y la forma en que está organizada la operación.
Si quieres seguir analizando los números, puedes consultar Cómo fijar precios en una vivienda turística y Qué métricas debería seguir el propietario de una VUT.
Si el problema no está en toda la gestión sino en determinadas partes de la operativa, puedes ver Cómo trabajamos y decidir si necesitas un servicio concreto, apoyo en determinadas áreas o una gestión más amplia.
También puedes consultar la Revisión operativa de VUT si quieres revisar de forma presencial cómo está organizada la vivienda y detectar prioridades operativas. La revisión operativa no sustituye este análisis financiero ni constituye una auditoría económica.
Última revisión: 19 de agosto de 2026
Fuentes
- Airbnb — Download your earnings
- Airbnb — Understanding your performance data
- Booking.com for Partners — Reviewing your reservation statement
- Instituto Nacional de Estadística — ADR, Average Daily Rate o Tarifa Media Diaria
- Instituto Nacional de Estadística — RevPAR, Revenue per Available Room o Ingresos por Habitación Disponible